Het arras-contract: wat je tekent, en krijg je je aanbetaling terug?

Je hebt de woning gevonden, en de makelaar legt een 'contrato de arras' voor met het verzoek om een aanbetaling. Dit is het moment waarop kopers vaak onder tijdsdruk tekenen, 'anders is de woning morgen weg', terwijl dit precies het document is waar je de tijd voor moet nemen.

Twee soorten arras, met compleet ander effect

• Arras penitenciales (het meest gebruikelijk): beide partijen mogen terugtrekken. Trek jij je terug, dan ben je de aanbetaling kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan moet die het dubbele bedrag aan jou terugbetalen. Dit moet wél expliciet en correct in het contract staan, met verwijzing naar artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek.
• Arras confirmatorias: het contract is in feite al bindend en de aanbetaling is gewoon een aanbetaling op de prijs. Bij niet-nakoming kan de andere partij nakoming afdwingen of schadevergoeding eisen, in plaats van dat je 'er simpelweg vanaf komt' door het bedrag te verliezen.

Waarom dit zo belangrijk is

Staat er niets duidelijks in het contract, of is de formulering dubbelzinnig, dan neigen Spaanse rechters ernaar het als arras confirmatorias te beschouwen, met veel verdergaande gevolgen dan de meeste kopers verwachten. Een contract dat bedoeld was als 'vrijblijvende reservering' kan zo een bindende koopverplichting blijken.

Waar let je op vóór je tekent?

• Staat expliciet vermeld welk type arras het is, en de gevolgen bij terugtrekken door elk van beide partijen?
• Zit er een ontbindende voorwaarde in voor het geval je financiering niet rondkomt?
• Is de hoogte van de aanbetaling redelijk? Gebruikelijk is 5 tot 15%, met 10% als meest voorkomende norm.
• Wordt het bedrag gestort op een rekening van een advocaat of notaris (derdengeldrekening), of rechtstreeks aan de verkoper of diens makelaar?
• Is vooraf gecontroleerd dat de verkoper daadwerkelijk bevoegd is om te verkopen (eigendom, geen beslag, geen andere eigenaren)?

Dit is precies het moment in het traject waarop ik altijd aandring op een onafhankelijke Spaanse advocaat, vóór er getekend of betaald wordt, niet erna. De paar honderd euro die dat kost, verdient zich in mijn ervaring altijd terug. Twijfel je over een contract dat nu voor je ligt? Neem gerust vandaag nog contact op, dit soort dingen kunnen niet wachten tot volgende week.