Is deze woning wel legaal? Zo controleer je het vóór je koopt

Een woning die er op Idealista en tijdens de bezichtiging prachtig uitziet, kan op papier compleet anders zijn: een niet-geregistreerde aanbouw, grond met een landbouwbestemming, of een schuld die overgaat op de nieuwe eigenaar. Dit is waarom ik altijd aandring op een juridische controle vóór je een aanbetaling doet, niet als sluitstuk achteraf.

De documenten die er echt toe doen

• Nota simple (uittreksel eigendomsregister): toont de eigenaar, de oppervlakte, en eventuele hypotheken, beslagen of andere lasten op de woning.
• Referencia catastral (kadastrale gegevens): vergelijk de kadastrale oppervlakte en omschrijving met wat je feitelijk ziet, verschillen wijzen vaak op een niet-geregistreerde aanbouw, zwembad of gastenverblijf.
• Licencia de primera ocupación / cédula de habitabilidad: de bewoningsvergunning, zonder deze kun je later problemen krijgen bij het aansluiten van nutsvoorzieningen of bij herverkoop.
• Certificado de deuda cero van de vereniging van eigenaren (comunidad): bevestigt dat er geen openstaande schulden aan de VvE zijn, die anders overgaan op de koper.
• Laatste IBI-aanslag: laat zien of de gemeentelijke belasting is bijgehouden, en geeft de kadastrale waarde.

Veelvoorkomende valkuilen

• Een uitbouw, zwembad of garage die nooit is vergund en niet in het kadaster staat, dit kan een boete of zelfs een sloopbevel betekenen.
• Een woning op grond met een agrarische of landelijke bestemming (suelo rústico), waar bouwen en soms zelfs bewonen aan strenge beperkingen onderhevig is.
• Openstaande hypotheken of beslagen die niet zijn afgelost, en die anders met de woning meegaan.
• Een woning die eigendom is van meerdere erfgenamen, waarvan niet iedereen instemt met de verkoop.

Wie voert deze controle uit?

Dit is precies het werk van een onafhankelijke Spaanse advocaat: die vraagt de nota simple en kadastrale gegevens op, vergelijkt ze met de werkelijke situatie, checkt vergunningen bij de gemeente en beoordeelt het koopcontract. Ik regel zelf geen juridisch onderzoek, maar breng je met de eerste kennismaking al in contact met een advocaat die dit dagelijks doet, zodat er geen tijd verloren gaat zodra je een woning serieus overweegt.

Een goed gevoel bij een woning is onmisbaar, maar mag nooit de enige toets zijn. De mooiste villa met een niet-geregistreerd zwembad is op papier een ander verhaal dan wat je ziet. Combineer je gevoel met een gedegen check, en je koopt met een gerust hart.