Je woning (deels) verhuren: regels, opbrengst en belasting

'We zijn er zelf maar acht weken per jaar, dus de rest verhuren we gewoon.' Zo begint menig aankoopplan, en het kán ook, maar de verhuurregels aan de Costa Blanca zijn de afgelopen jaren flink aangescherpt. De belangrijkste les: controleer de verhuurbaarheid van een specifieke woning vóór de aankoop, niet erna.

Wat mag er?

• Toeristische verhuur (per nacht/week) vereist in de regio Valencia een registratie/vergunning. Zonder geldig registratienummer adverteren op platforms als Airbnb kan tot forse boetes leiden.
• Gemeenten kunnen zones aanwijzen waar geen nieuwe vergunningen worden afgegeven, en de vereniging van eigenaren (comunidad) kan toeristische verhuur in het gebouw beperken of weigeren.
• Verhuur voor langere periodes (maanden, bijvoorbeeld aan overwinteraars) valt onder andere, soepelere regels dan vakantieverhuur en is vaak een prima alternatief.
• Een bestaande vergunning van de verkoper is niet altijd automatisch overdraagbaar of nog geldig: laat dit per object controleren.

Drie verhuurvormen: welke past bij jouw plan?

Sinds de verhuurregels in de Comunidad Valenciana zijn aangescherpt, is het verstandig om eerst te bepalen in welk regime je wilt verhuren: je kunt niet zomaar wisselen of combineren.

• Toeristische verhuur met vergunning: voor korte, wisselende verblijven en adverteren op platforms als Airbnb of Booking. Vereist een vergunning van de Generalitat Valenciana plus een gemeentelijke verklaring van verenigbaarheid, en moet sinds de laatste aanscherping periodiek verlengd worden. Een sleutelkastje in de openbare ruimte of gemeenschappelijke delen van het gebouw is niet meer toegestaan, de sleuteloverdracht moet persoonlijk. Verkoop je de woning, dan gaat een bestaande vergunning niet automatisch mee: de nieuwe eigenaar vraagt opnieuw aan.
• Reguliere langetermijnverhuur (arrendamiento de vivienda): verhuur aan vaste bewoners voor doorgaans één tot enkele jaren, met stilzwijgende verlenging tenzij tijdig wordt opgezegd. Vaak fiscaal voordeliger, maar met minder flexibiliteit en een huurder die beter beschermd is.
• Seizoensverhuur (alquiler de temporada): verhuur voor een vooraf afgesproken, langere periode zonder vergunningplicht, maar ook zonder dat je op toeristenplatforms mag adverteren. Voor veel eigenaren een praktisch middenweg tussen de twee andere vormen.

Wat levert het op?

Reken met netto, niet met bruto. Van de huuropbrengst gaan af: beheer en sleutelservice, schoonmaak, platformkosten, energie en water, onderhoud, verzekering en leegstand buiten het seizoen. Een woning die bruto € 20.000 per jaar oplevert, houdt daar netto, vóór belasting, vaak grofweg de helft tot twee derde van over. Wees extra kritisch op rendementsprognoses van verkopende partijen: vraag om onderbouwde cijfers, geen brochurebeloftes.

En de belasting?

Over Spaanse huurinkomsten betaal je in Spanje niet-residentenbelasting (IRNR); als EU-inwoner mag je daarbij doorgaans de kosten aftrekken. Woon je in Nederland, dan valt de woning in box 3; de huurinkomsten worden daar op dit moment niet apart belast, maar de box 3-regels veranderen, dus laat dit jaarlijks checken. Voor de weken dat je niet verhuurt, betaal je in Spanje daarnaast de gewone niet-residentenbelasting over eigen gebruik.

Is verhuur een belangrijk deel van je plan? Zeg het er dan bij vanaf de eerste zoekopdracht. Dan filter ik op woningen en locaties waar verhuur realistisch én toegestaan is, en laat ik de verhuurbaarheid van je favoriet checken voordat je iets tekent.